Le Décret " Santé " du 7 février 1996 (Décret n 96-97, J.O. du 8 février 1996) visant la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, est désormais connues d'une majorité de professionnels de l'immobilier. Les syndics notamment (III) se doivent d'en répercuter la teneur aux propriétaires d'immeubles collectifs. Ces derniers sont immédiatement au cœur d'obligations techniques (I) et de contraintes de vote (II). Détecter la présence d'amiante n'est pas chose banale dans les calorifugeages (isolants sur canalisations, protection de conduits divers) et/ou les flocages (projections duveteuses aux qualités essentiellement thermiques et acoustiques) selon la période de réalisation du bâtiment.

Les immeuble en copropriété (régis par la Loi de 1965) sont ainsi particulièrement visés par cette nouvelle réglementation très contraignante, puisqu'il est en fait demandé aux copropriétaires de financer des opérations de recherche, et au pire de " désamiantage " fort coûteuses, sur des matériaux qui étaient jusqu'alors employés pour leurs vertus...

OBLIGATIONS TECHNIQUES

Pour résumer un décret déjà longuement commenté, (...) , le propriétaire tant public que privé doit :
obligatoirement se fier aux contrôleurs techniques ou techniciens de la Construction spécifiquement assuré pour le " diagnostic amiante ", auxquels les propriétaires font appel pour identification et vérification de l'état des calorifuges et/ou des flocages (art. 2 et 3 du Décret ; Grilles d'évaluation annexes) ; éventuellement se vouer, si les résultats des précédents le requièrent, aux préleveurs d'échantillons d'air et laboratoires agréés pour établir le seuil de tolérance d'empoussièrement (en deçà de 5 fibres par litre d'air ; entre 5 et 25 fibres ; au-delà de 25).

L'issue de cette dernière analyse devant permettre de déterminer si le revêtement amiantifère peut rester en place pour faire l'objet de contrôles régulier, ou dans le cas extrême de préconiser des travaux sur ces matériaux dangereux car dégradés et pulvérulents, à mettre en œuvre dans l'année qui suit.

CONTRAINTES DE VOTE

(...) Aussi, l'Assemblée Générale des copropriétaire n'a guère de choix en l'espèce, en vertu de l'art. 25 de la loi de 1965.
Elle doit en effet par principe et sans aucune possibilité de vote négatif, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (A défaut nouvelle A.G. à la majorité des voix exprimées) :

- impérativement prévoir à l'ordre du jour la mise en œuvre des dispositions du décret " Santé " avant l'expiration de délais légaux. Ainsi pour une construction antérieure à 1950 ou postérieure à 1980, avant fin 1999. Pour un immeuble construit entre ces deux dates, avant fin 98 (tableau annexe) ( Les locaux à usage de bureau situés dans les copropriétés de 50 à 80, doivent cependant être analysés avant juin 1997) ;

- obligatoirement voter sur le choix des intervenants à la réalisation de l'expertise amiante, c'est-à-dire en premier lieu opter pour tel ou tel " technicien de la construction qualifié " (Circulaire n 290 du 26 avril 1995 Protection des populations contre les risques sanitaires (...) "amiante ") .

En effet rappelons que les modalités de réalisation d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires sont adoptées.

Les procès-verbaux ou rapports d'expertises dressés, qu'il y ait ou non présence avérée (et " évaluée ") d'amiante dans le bâtiment, devront être conservés : l'art 8. du décret du 7 février 96 dispose en effet que les propriétaires doivent tenir les résultats des diagnostics et les descriptions des mesures prises, à la disposition des occupants de l'immeuble, des entreprises extérieures ayant à effectuer des travaux de toute nature, des agents de l'état chargés de vérifier le respect de la loi, ainsi que divers organismes publics.

(...) Quoiqu'il en soit, un triple archivage devrait assurer la mémoire des opérations : technicien, copropriété, et surtout syndic. Ce dernier est très certainement un personnage clé innomé par la réglementation.

OBLIGATIONS TACITES PESANT SUR LE SYNDIC

Dans le cadre du décret " Santé ", le syndic est un élément central particulièrement exposé : afin de ne pas s'exposer aux dangers du non droit en ce qui le concerne, il lui appartient de répercuter au plus tôt l'information. Nul n'est censé ignorer la Loi, mais il vaut mieux qu'il s'en assure lui-même avant que ne soit avancée une éventuelle défaillance dans son obligation de conseil, qui semble évidente aujourd'hui, et une fois de plus tacite.

D'autant qu'il lui est imposé de veiller à l'exécution des travaux obligatoires en cas de danger ou urgence. En l'occurrence, la seule réalisation du diagnostic semble pouvoir rentrer dans ces considérations puisqu'il doit permettre de préconiser éventuellement ce type de travaux.

A fortiori, en cas de présence avérée de revêtements amiantifères déjà connus et en très mauvais état, le problème du danger encouru par les occupants au titre de la Santé devrait imposer au syndic de faire réaliser soit des mesures d'air, soit des travaux appropriés malgré les inconvénients (traitement sur place : moins-value et problème psychologique sur l'immeuble ; ou désamiantage : coût et risques du chantier élevés).

Obligatoires sous peine de responsabilités pénales, des travaux tel un déflocage (entre 800 et 1 200 F le m²) seront d'autant plus difficilement assumés que le nombre de propriétaires participant à son financement sera faible.

Car la sauvegarde de l'immeuble est en jeu, plus précisément la sauvegarde des occupants de l'immeuble, assimilation que ne devrait pas manquer de faire le juge.  (...)